Arnoud Oostveen - Scheiden en Koophuis

Bij partners die gaan scheiden is er vaak de wens om de woning (voor een van de partners) te behouden. Juist als er kinderen zijn, zien ouders dit als een mogelijkheid om een van de woningen voor de kinderen als stabiele thuisbasis te laten zijn. In de volksmond wordt dan gesproken over dat een van de partners “de woning zal overnemen”.

Overdrachtsbelasting

Afhankelijk van of er huwelijksvoorwaarden zijn en wat de eigendomsverhouding is van de woning, zal bij toedeling van de woning wel of niet sprake zijn van overdrachtsbelasting. Bij woningen die in een gemeenschap van goederen vallen en van woningen waarvan de partners gezamenlijk eigenaar zijn, geldt dat er in beginsel geen overdrachtsbelasting verschuldigd is. Dit wordt geregeld in de Wet op belastingen van rechtsverkeer. De overdrachtsbelasting bedraagt bij woningen 2% van de koopsom en/of de waarde.

Hypotheek

Een van de meest belangrijke facetten is, of de bank wil meewerken aan de overdracht van de woning aan een van de partners. Als de bank de lening heeft verstrekt aan beide partners wil de bank weten of ze een risico lopen met de lening en of de achterblijvende partner in redelijkheid in staat is om de hypotheekverplichtingen alleen te dragen. Als je een woning en de bijbehorende hypotheekschuld overdraagt aan een van de partners, kan ik beginsel worden volstaan met het verzoek tot het verlenen van “ontslag hoofdelijk schuldenaarschap” van de vertrekkende partner. Als de bank daaraan niet wil meewerken, kan de achterblijvende partner ook gaan onderzoeken of het mogelijk is om bij een andere bank een hypotheek te krijgen. Ik kan je daarbij helpen.

Overdracht van de “economische eigendom”

Nu kan het zo zijn, dat geen enkele bank de lening wil verstrekken op naam van één van de partners. Als het behoud van de woning van groot belang is, waar beide partners aan mee willen werken, is het mogelijk om “de economische eigendom” van de woning over te dragen aan de achterblijvende partner, zonder dat de bank daar toestemming voor hoeft te verlenen. De basis daarvoor ligt in de uitspraak van 29 maart 2012 van het Gerechtshof Amsterdam.

Als dat op goede wijze wordt omschreven in het convenant, blijft de hypotheekrente voor de achterblijvende partner geheel aftrekbaar, waarbij de juridische eigendom bij beide partners blijft. Deze regeling is behoorlijk complex, absoluut maatwerk en kent ook een aantal belangrijke mitsen en maren. Een dergelijke regeling kan alleen worden getroffen als partners dat allebei willen en als er dus sprake is van overleg. Ik kan je daarbij helpen.

Rechtens kan een dergelijke maatwerk oplossing niet worden afgedwongen.

De rol van banken & Nationale Hypotheek Garantie

Bij het aangaan van de hypothecaire geldlening heeft de bank waarschijnlijk aangegeven dat er risico’s zijn van overlijden, arbeidsongeschikt worden of werkloos raken en dat die kunnen of moeten worden verzekerd. De banken hebben daarbij in het verleden verzuimd om het in werkelijkheid grootste risico aan te kaarten, namelijk het risico van scheiden. Daarmee zijn banken hun zorgplicht onvoldoende nagekomen.

Daarnaast kom je regelmatig tegen, dat banken niet of nauwelijks rekening hebben gehouden met de inhoud van de huwelijksvoorwaarden. Zo zie je dat banken bij partners die op huwelijkse voorwaarden zijn getrouwd, de partner hebben laten meetekenen voor een hypothecaire geldlening, waarbij de eigendom van de woning uitsluitend bij de andere partner ligt. Ook hier zijn banken hun zorgplicht onvoldoende nagekomen. Dit kan betekenen dat door het ontstaan van een lening op 2 namen, de partner toch economisch mede-eigenaar van de woning is geworden. Ook geeft het problemen als het gaat om het kunnen aanhouden van de woning door degene op wiens naam de woning staat.

Huis onder water: de bank

Bij leningen die onder bankvoorwaarden zijn aangegaan en waarbij een grote restschuld bij verkoop te verwachten is, is het van het grootste belang dat beide partners gezamenlijk optrekken. Daarbij kan de woning (tijdelijk) onverdeeld blijven totdat de woningmarkt is aangetrokken of kan de economische eigendom worden overgedragen. Dit soort zaken zijn complex en vereisen een goed (fiscaal) ingericht convenant met daarbij de begeleiding van een specialist.

Voor leningen die al lopen bij de bank en waarbij sprake is van een scheiding, hebben de meeste banken speciale afdelingen om die zaken te beheren. Dit betekent dat de mogelijkheid tot behoud van de woning voor de achterblijvende partner op een andere wijze wordt getoetst dan bij nieuwe zaken. Ofwel de mogelijkheden zijn daarbij ruimer.

Huis onder water: Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Mensen die een hypotheek zijn aangegaan met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), hebben bij scheiding een vangnet. Dit vangnet kent wel flinke gaten, dus als je door de scheiding wordt gedwongen de woning te verkopen met een restschuld, betekent dit niet dat je dan zondermeer van die restschuld af bent. NHG zal de restschuld voldoen aan de bank. Daarna zal ook NHG proberen de restschuld te verhalen op de partners. Dat gaat wel aanzienlijk “koninklijker” dan bij verhaal door de bank zelf.

Ook NHG heeft een speciale afdeling om hypotheken bij echtscheiding te behandelen. Dit betekent dat de mogelijkheid tot behoud van de woning voor de achterblijvende partner op een andere wijze wordt getoetst dan bij nieuwe zaken. De mogelijkheden zijn daarbij ruimer.

Aanpassen hypotheek

Door de Wet Herziening fiscale behandeling Eigen Woning van 20 december 2012, zal nagenoeg iedere hypotheek die bestond voor 20 december 2012, bij overdracht van de woning aan een van de partners moeten worden aangepast. In hoofdlijnen betekent dit, dat het deel dat de overnemende partner financiert ter overname van het deel van de woning van de andere partner, zal moeten worden afgelost. Dit om te gaan voldoen aan de “fiscale aflossingseis”. Dit betekent dat dit “nieuwe deel” voor de overnemende partner van de hypothecaire geldlening, alleen dan als Eigen Woning Schuld kwalificeert, als de lening in ten hoogte 30 jaren, tenminste annuïtair wordt afgelost.

Mijn ervaring is, dat de eigen woning in het kader van echtscheiding een struikelblok is voor de meeste hypotheekadviseurs en banken. Kort gezegd: ze snappen niet goed hoe ze hier mee om moeten gaan. Je ziet dan ook dat veel scheidende stellen tegen een muur oplopen als de vragen hebben hoe ze met de woning om kunnen gaan. Als er nog geen convenant is, zal de bank geen uitspraak kunnen en willen doen over de mogelijkheden en als er wel een convenant is, kan het betekenen dat het fiscaal of bij de bank niet goed gaat. Kortom, de eigen woning bij echtscheiding vergt een heel specifieke en integrale aanpak waarvoor je een specialist nodig hebt. Ik kan je daarbij helpen.

Download gratis mijn e-book "All about Money"

Hét complete handboek voor mensen die gaan scheiden.

Vul uw naam en e-mailadres in en ontvang het e-book per e-mail.