Arnoud Oostveen - Scheiden en Koophuis

Bij partners die gaan scheiden is er vaak de wens om het koophuis (voor een van de partners) te behouden. Juist als er kinderen zijn, zien partners dit als een mogelijkheid om een van de woningen voor de kinderen als stabiele thuisbasis te laten zijn. In de volksmond wordt dan gesproken over dat een van de partners “het koophuis zal overnemen”.

Overdrachtsbelasting

Afhankelijk van of er huwelijksvoorwaarden zijn en wat de eigendomsverhouding is van de woning, zal bij het overnemen van het koophuis bij scheiding wel of niet sprake zijn van overdrachtsbelasting. Bij koopwoningen die in een gemeenschap van goederen vallen en van koopwoningen waarvan de partners gezamenlijk eigenaar zijn, geldt dat er in beginsel geen overdrachtsbelasting verschuldigd is. Dit wordt geregeld in de Wet op belastingen van rechtsverkeer. De overdrachtsbelasting bedraagt bij koophuizen 2% van de koopsom en/of de waarde.

Hypotheek overnemen bij scheiding

Een van de meest belangrijke facetten is, of de bank wil meewerken aan de overdracht van het koophuis aan een van de partners. Als de bank de hypotheek heeft verstrekt aan beide partners wil de bank weten of ze een risico lopen met de hypotheek en of de betreffende partner in redelijkheid in staat is om “de hypotheek over te nemen”. Als u een koophuis en de bijbehorende hypotheek overdraagt aan een van de partners, kan ik beginsel worden volstaan met het verzoek aan de hypotheekbank tot het verlenen van “ontslag hoofdelijk schuldenaarschap” van de vertrekkende partner. Als de hypotheekbank daaraan niet wil meewerken, kan de achterblijvende partner ook gaan onderzoeken of het mogelijk is om bij een andere hypotheekbank een hypotheek te krijgen. Ik kan u daarbij helpen.

 

Alles over scheiden

Download kosteloos mijn e-book: "Alles over scheiden"

Het complete handboek voor mensen die gaan scheiden.
Ik respecteer uw privacy,
er worden geen gegevens van u gevraagd.
Download e-book

 

Uitkoop partner

Als het koophuis eigendom is van beide partners en er sprake is van een overwaarde, dan zal in veel gevallen de partner die het koophuis overneemt de ex-partner moeten “uitkopen”. Uitkopen is eigenlijk het betalen van de helft van de overwaarde aan de vertrekkende partner. Dus om het huis op 1 naam te krijgen, zal naast het feit dat de hypotheek moet worden overgenomen, er ook een extra hypotheek moeten worden afgesloten, waarmee de partner wordt uitgekocht.

Wanneer u tijdens de scheiding gaat onderzoeken of u het koophuis kunt overnemen en of u ook een hypotheek kunt krijgen, zal u in veel gevallen een afwijzende houding van de bank merken. Dit komt, omdat banken eigenlijk niets kunnen zeggen over een nieuwe hypotheek, als er geen echtscheidingsconvenant is. Er is dan eigenlijk sprake van “het kip en ei verhaal”. U wilt zeker weten of u het huis kunt overnemen en dan pas die afspraak vastleggen in het echtscheidingsconvenant, maar de bank wil eerst een echtscheidingsconvenant zien, voordat de bank de hypotheekaanvraag in behandeling zal nemen. En als dat echtscheidingsconvenant dan niet helemaal naar tevredenheid van de hypotheekbank is, kunt u weer opnieuw beginnen.

Belangrijk hierbij is ook, dat de hypotheeklasten na echtscheiding een zeer bepalende factor zijn bij het berekenen van een partneralimentatie. Ofwel, hoe hoger de hypotheeklast, hoe lager de draagkracht voor het betalen van partneralimentatie. U kan dus stellen dat bij een echtscheiding alles door elkaar heen loopt en aan elkaar vast zit. Daarom is het van belang om u tijdens de scheiding te laten begeleiden door een mediator/adviseur die op voorhand al alles kan uitrekenen en kan onderzoeken of de gewenste afspraken echt haalbaar zijn. Dat maakt een afhandeling van een scheiding veel eenvoudiger en ook aanzienlijk voordeliger. Want als u afspraken maakt en die vast laat leggen in een convenant en later blijkt dat die afspraken door tegenwerking van de hypotheekbank niet haalbaar zijn, kunt u eigenlijk opnieuw beginnen met uw ex-partner. Want dit zal misschien beteken dat het koophuis alsnog moet worden verkocht of dat de andere partner gaat onderzoeken of die het koophuis kan overnemen. Ik kan u helpen om juist in het voortraject alles voor u door te rekenen en te analyseren, zodat de afspraken die in het echtscheidingsconvenant worden opgenomen met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kunnen worden uitgevoerd. Dat geeft veel rust en vertrouwen dat het écht gaat lukken.

Hypotheek & Partneralimentatie

Het is algemeen bekend dat er een groot tekort is aan betaalbare huurwoningen. Veel partners die gaan scheiden hebben een koophuis met de nodige overwaarde. In de mediation praktijk zie je vaak dat de scheidende partners het gezamenlijke koophuis verkopen, de opbrengst verdelen en met die opbrengst ieder op zoek gaat naar een goedkoper koophuis. Dit omdat een huurhuis niet te krijgen is. Als daarvoor een hypotheek nodig is, wordt bij de beoordeling van een financieringsaanvraag gekeken naar het inkomen van de aanvrager.

Naast het arbeidsinkomen wordt ook het inkomen uit partneralimentatie meegeteld voor het beoordelen van een hypotheekaanvraag. Dat kan alleen als de overeengekomen of opgelegde partneralimentatie een looptijd heeft van 10 jaar of langer. Omdat de wetgeving omtrent partneralimentatie tot 2020 standaard uitgaat van een alimentatietermijn van 12 jaar, kon in veel gevallen door de alimentatiegerechtigde een eigen koophuis worden gefinancierd tegen hypotheeklasten die aanzienlijk lager waren dan de huur van een eventuele huurwoning.

Vanaf 2020 geldt door wetswijziging omtrent partneralimentatie, voor veel alimentatiegerechtigden een partneralimentatietermijn van minder dan 10 jaar. Dit betekent dus, dat alimentatiegerechtigden minder kansen hebben om een hypotheek te kunnen krijgen voor een eigen koophuis. In mediation zaken kan dit probleem worden besproken en kan er worden gezocht naar oplossingen. Zo kan worden overwogen om de partneralimentatie die de alimentatiegerechtigde zou gaan ontvangen over bijvoorbeeld 5  jaar, uit te smeren over 10 jaar om zo dat inkomen te kunnen laten meetellen voor de aanvraag van een hypotheek. Dit is maar een voorbeeld, maar er zijn veel meer mogelijkheden om de financieringsmogelijkheden uit te breiden. Wat daarbij van groot belang is, is dat u samen met uw partner kan en wil toewerken naar een oplossing. Dat u bereid bent om elkaar waar nodig te ondersteunen. Want vanuit die positie is heel veel mogelijk, misschien wel nagenoeg alles. Ik kan u daar als mediator en fiscaal-juridisch & financieel deskundige bij helpen.

 

Vragen?

Heeft u vragen over uw specifieke situatie, belt u mij dan gerust. Natuurlijk kunt u mij ook een e-mail of WhatsApp-bericht sturen. Bovenin dit scherm ziet u alle contactmogelijkheden. Ik ben ook buiten reguliere kantooruren bereikbaar. Dus ook in de avond en in het weekend.

 

Overdracht van de “economische eigendom”

Nu kan het zo zijn, dat geen enkele hypotheekbank de hypotheek wil verstrekken op naam van één van de partners. Als het behoud van het koophuis van groot belang is, waar beide partners aan mee willen werken, is het mogelijk om “de economische eigendom” van de woning over te dragen aan de achterblijvende partner, zonder dat de hypotheekbank daar toestemming voor hoeft te geven. De basis daarvoor ligt in de uitspraak van 29 maart 2012 van het Gerechtshof Amsterdam.

Als dat op goede wijze wordt omschreven in het convenant, blijft de hypotheekrente voor de achterblijvende partner geheel aftrekbaar, waarbij de juridische eigendom bij beide partners blijft. Deze regeling is behoorlijk complex, absoluut maatwerk en kent ook een aantal belangrijke mitsen en maren. Een dergelijke regeling kan alleen worden getroffen als partners dat allebei willen en als er dus sprake is van overleg. Ik kan u daarbij helpen.

Bij de rechter kan een dergelijke maatwerk oplossing in een echtscheidingsprocedure niet worden afgedwongen.

De rol van banken & Nationale Hypotheek Garantie

Bij het afsluiten van de hypotheek heeft de bank u waarschijnlijk aangegeven dat er risico’s zijn van overlijden, arbeidsongeschikt worden of werkloos raken en dat die kunnen of moeten worden verzekerd. De hypotheekbanken hebben daarbij in het verleden verzuimd om het in werkelijkheid grootste risico aan te kaarten, namelijk het risico van scheiden. Daarmee zijn banken hun zorgplicht onvoldoende nagekomen.

Daarnaast kom je regelmatig tegen, dat hypotheekbanken niet of nauwelijks rekening hebben gehouden met de inhoud van de huwelijksvoorwaarden. Zo zie je dat banken bij partners die op huwelijkse voorwaarden zijn getrouwd, de partner hebben laten meetekenen voor de hypotheek, waarbij de eigendom van het koophuis uitsluitend bij de andere partner ligt. Ook hier zijn banken hun zorgplicht onvoldoende nagekomen. Dit kan betekenen dat door het ontstaan van een hypotheek op 2 namen, de partner toch economisch mede-eigenaar van het koophuis is geworden. Ook geeft het problemen als het gaat om het kunnen aanhouden van het koophuis door degene op wiens naam het koophuis staat.

Huis onder water: de bank

Bij hypotheken die onder bankvoorwaarden zijn aangegaan en waarbij een grote restschuld bij verkoop te verwachten is, is het van het grootste belang dat beide partners gezamenlijk optrekken. Daarbij kan het koophuis(tijdelijk) onverdeeld blijven totdat de woningmarkt is aangetrokken of kan de economische eigendom van het koophuis worden overgedragen. Dit soort zaken zijn complex en vereisen een goed (fiscaal) ingericht convenant met daarbij de begeleiding van een deskundige. Ik kan u daarbij helpen.

Voor hypotheken die al lopen bij de bank en waarbij sprake is van een scheiding, hebben de meeste banken speciale afdelingen om die zaken te beheren. Dit betekent dat de mogelijkheid tot behoud van de woning voor de achterblijvende partner op een andere wijze wordt getoetst dan bij nieuwe zaken. Ofwel de mogelijkheden zijn daarbij ruimer. Om de kansen daarbij te vergroten, is het van groot belang dat uw aanvraag goed wordt voorbereid. Wanneer u zelf de bank vraagt of het mogelijk is om het koophuis over te nemen, moet u niet verwachten dat zij u daar in gaan adviseren. Mijn ervaring is dat als een hypotheekaanvraag goed is uitgewerkt, aan alle kanten is overdacht, fiscaal geheel juist is, is getoetst aan algemene acceptatienormen en als de aanvraag geheel compleet is, u dan de meeste kans maakt dat de hypotheekbank uw hypotheekaanvraag honoreert. Ik kan u daarbij helpen.

Huis onder water: Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Mensen die een hypotheek zijn aangegaan met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), hebben bij scheiding een vangnet. Dit vangnet kent wel flinke gaten, dus als u door de scheiding wordt gedwongen de koopwoning te verkopen met een restschuld, betekent dit niet dat u dan zondermeer van die restschuld af bent. NHG zal de restschuld voldoen aan de bank. Daarna zal ook NHG proberen de restschuld te verhalen op de partners. Dat gaat wel aanzienlijk “koninklijker” dan bij verhaal door de bank zelf.

Ook NHG heeft een speciale afdeling om hypotheken bij echtscheiding te behandelen. Dit betekent dat de mogelijkheid tot behoud van de woning voor de achterblijvende partner op een andere wijze wordt getoetst dan bij nieuwe zaken. De mogelijkheden zijn daarbij ruimer. Ook hierbij geldt dat, om de kansen daarbij te vergroten, het van groot belang is dat uw aanvraag goed wordt voorbereid. Ik kan u daarbij helpen.

Aanpassen hypotheek bij scheiding

Door de Wet Herziening fiscale behandeling Eigen Woning van 20 december 2012, zal nagenoeg iedere hypotheek die bestond voor 20 december 2012, bij overdracht van het koophuis aan een van de partners moeten worden aangepast. In hoofdlijnen betekent dit, dat het deel dat de overnemende partner extra leent ter overname van het deel van het koophuis van de andere partner, zal moeten worden afgelost. Dit om te gaan voldoen aan de “fiscale aflossingseis”. Dit betekent dat dit “nieuwe deel” voor de overnemende partner van de hypothecaire geldlening, alleen dan als Eigen Woning Schuld kwalificeert, als de lening in maximaal 30 jaren, tenminste annuïtair wordt afgelost.

Mijn ervaring is, dat de eigen woning in het kader van echtscheiding een struikelblok is voor de meeste hypotheekadviseurs en banken. Kort gezegd: ze snappen niet goed hoe ze hier mee om moeten gaan. Men ziet dan ook dat veel scheidende stellen tegen een muur oplopen als de vragen hebben hoe ze met het koophuis om kunnen gaan. Als er nog geen echtscheidingsconvenant is, zal dehypotheekbank geen uitspraak kunnen en willen doen over de mogelijkheden en als er wel een convenant is, kan het betekenen dat het fiscaal of bij de hypotheekbank niet goed gaat. Kortom, het koophuis bij echtscheiding vergt een heel specifieke en integrale aanpak waarvoor u een deskundige nodig hebt. Ik kan u daarbij helpen.

Arnoud Oostveen

 

Vragen?

Heeft u vragen over uw specifieke situatie, belt u mij dan gerust. Natuurlijk kunt u mij ook een e-mail of WhatsApp-bericht sturen. Bovenin dit scherm ziet u alle contactmogelijkheden. Ik ben ook buiten reguliere kantooruren bereikbaar. Dus ook in de avond en in het weekend.

 

“THE SECRET OF CHANGE IS TO FOCUS ALL OF YOUR ENERGY NOT ON FIGHTING THE OLD, BUT ON BUILDING THE NEW.” - SOCRATES