Als u gaat scheiden, kan de hypotheekbank u niet verplichten om het huis te verkopen. Zolang u ervoor zorgt dat de maandelijkse hypotheeklasten worden betaald, heeft u niets te vrezen van de hypotheekbank. Als u besluit om het koophuis (tijdelijk) samen aan te houden (juridisch noemt u dat: het onverdeeld laten), is het belangrijk om daar goede afspraken over te maken in het echtscheidingsconvenant. In het echtscheidingsconvenant kunt u dan afspraken opnemen over wat te doen in de periode dat het koophuis nog niet verkocht is en hoe u wilt omgaan met de toekomstige verkoop. Belangrijk is ook dat dat goed wordt omschreven hoe u fiscaal met het koophuis om wilt gaan of moet gaan.
Fiscale behandeling koophuis
Stel dat het koophuis onverdeeld blijft en een van de partners blijft wonen en alle kosten van de hypotheek draagt, dan kan die achterblijvende partner niet zomaar de gehele hypotheekrente aftrekken als “rente eigen woning schuld”. In wezen betaalt de achterblijvende partner dan de helft van de hypotheekrente namens zichzelf en de helft voor en namens de ex-partner. Het gedeelte dat de achterblijvende partner voor en namens de ex-partner voldoet is fiscaal te zien als partneralimentatie. Die is voor de achterblijvende partner aftrekbaar en voor de ex-partner belast. Voor de vertrekkende ex-partner is daarbij de voor en namens haar/hem betaalde hypotheekrente aftrekbaar, zodat per saldo gedurende maximaal 2 x 365 dagen een nihil aanslag zal volgen. Maar let wel, dit gaat alleen goed als er ook een basis voor het betalen van partneralimentatie is. Want als de minstverdienende partner de achterblijvende partner is die de gehele hypotheekrente betaalt, dan kan er natuurlijk geen sprake zijn van een alimentatieverplichting die omgekeerd is.
Download kosteloos mijn e-book: "Alles over scheiden"
er worden geen gegevens van u gevraagd. Download e-book
Het eigen woning forfait dient bij een dergelijk situatie anders fiscaal te worden behandeld. Per saldo geldt dat de achterblijvende partner het gehele eigenwoningforfait voor zijn rekening neemt. Ik kan u helpen dit inzichtelijk te krijgen.
Nadelen samen aanhouden koophuis
Er zijn de nodige nadelen als het gaat om het samen aanhouden van het koophuis. Veelal wordt dit gedaan als het overnemen van de hypotheek door één van de partners echt niet lukt en dat de partners het koophuis willen aanhouden in het belang van de kinderen. Dit betekent dus dat één van de partners blijft wonen in het gezamenlijke koophuis en dat de andere partner een huis gaat huren.
Groot nadeel hiervan is, dat als de vertrekkende partner (op termijn) een huis wil gaan kopen, het hem of haar niet lukt, omdat die dan nog “op de hypotheek staat” van de gezamenlijke koopwoning. Ook is het vaak onwenselijk om nog samen met de ex-partner een schuld te hebben, waarvoor je geheel aansprakelijk bent. Dus als de ene partner zijn afspraken niet nakomt, kan de andere partner de problemen oplossen. En wat te denken van schade of onderhoud van het koophuis. Hoe gaat u daar na de scheiding mee om? Het is dus goed om heel goed na te denken of het aanhouden van het gezamenlijke koophuis wel zo verstandig is. En als de omstandigheden ervoor zorgen dat dat de enige oplossing is, leg dan heel goed vast wat u gaat doen in verschillende scenario’s. Ik heb veel ervaring in de begeleiding bij het bespreken en vastleggen van de vele scenario’s.
Koophuis verplicht verkopen; juridisch
Het samen aanhouden van een koophuis is dus vaak niet de meest verstandige keuze. U zal namelijk niet de eerste zijn die vol goede bedoelingen zo’n afspraak maakt, maar daar later met uw ex-partner gedoe over krijgt. Je komt nogal eens tegen dat een partner een kort geding procedure opstart, waarbij de voorzieningenrechter wordt gevraagd om te bepalen dat de andere partij ervoor moet zorgen dat men “uit de onverdeeldheid geraakt” door of de directe verkoop van het koophuis, of door ervoor te zorgen dat men “van de hypotheek af komt”. Ook wordt nogal eens geeist dat de in de woning achterblijvende partner de vertrekkende partner gaat uitkopen. Als in dergelijke scenario’s niet is voorzien in een convenant, zal de rechter daadwerkelijk bepalen dat het NU moet worden opgelost. De rechter zal daarbij een belangen afweging maken, maar uiteindelijk zal het wel leiden tot de verkoop van het koophuis.
Even brainstormen
Als u met uw partner overweegt om het koophuis samen aan te houden, is het wellicht goed om eens bij elkaar te komen om over deze situatie te brainstormen. De ervaring leert dat mensen na een eerste afwijzing van de hypotheekbank “dichtslaan” en denken dat het samen aanhouden van het koophuis de enige mogelijkheid is. Dat hoeft zeker niet zo te zijn. Daarom nodig ik u uit om eens naar mij toe te komen. We kunnen dan met een kopje koffie brainstormen over welke mogelijkheden er allemaal voor uw specifieke situatie zijn.
Arnoud Oostveen
Vragen?