Koophuis in scheiding
Voor veel mensen is de koopwoning bij scheiden of uit elkaar gaan een belangrijk onderwerp. Als u samen een huis in eigendom hebt moet u iets gaan regelen. Zo kunt u besluiten dat één van u er blijft wonen of u kunt besluiten om de woning te verkopen.
Juridische achtergrond
Er kan een verschil zijn in de juridische behandeling van de koopwoning tussen getrouwd zijn of een geregistreerd partnerschap hebben in gemeenschap van goederen, getrouwd zijn of een geregistreerd partnerschap hebben met huwelijksvoorwaarden, het hebben van een samenlevingscontract of het huis in gezamenlijk eigendom hebben.
Download kosteloos mijn e-book: "Alles over scheiden"
er worden geen gegevens van u gevraagd. Download e-book
Gemeenschap van goederen (Oud)
Als u voor 1 januari 2018 getrouwd bent in gemeenschap van goederen of een geregistreerd partnerschap bent aangegaan in gemeenschap van goederen, dan valt de eigen woning in beginsel geheel in de gemeenschap van goederen. De nettowaarde van de woning (waarde van de woning minus de daarop drukkende hypotheekschuld) dient dan te worden gedeeld. Dus als één van de partners de woning “wil overnemen” zal dat betekenen, dat die partner aan de andere partner de helft van de nettowaarde moet vergoeden.
Gemeenschap van goederen (Nieuw)
Als u na 1 januari 2018 getrouwd bent in gemeenschap van goederen of een geregistreerd partnerschap bent aangegaan in gemeenschap van goederen en u heeft samen een huis gekocht voor of tijdens het huwelijk, dan valt de eigen woning in beginsel geheel in de gemeenschap van goederen. De nettowaarde van de woning (waarde van de woning minus de daarop drukkende hypotheekschuld) dient dan te worden gedeeld. Dus als één van de partners de woning “wil overnemen” zal dat betekenen, dat die partner aan de andere partner de helft van de nettowaarde moet vergoeden.
Als één van de partners een woning heeft aangekocht voor het huwelijk, dan valt die woning in beginsel niet in de gemeenschap van goederen.
Huwelijkse voorwaarden/samenleven
Als u getrouwd bent na het maken van de huwelijkse voorwaarden of een geregistreerd partnerschap bent aangegaan na het maken van partnerschapsvoorwaarden, dan zijn die voorwaarden leidend als het gaat om de vraag wie gerechtigd is tot de (netto) waarde van de koopwoning.
Indien er voorwaarden zijn die inhouden dat er geen enkele gemeenschap van goederen is, dan geldt dat de woning van die partner is op wiens naam de woning staat. Op het moment dat er in de partnerschaps- of huwelijkse voorwaarden een zogenoemd “verrekenbeding” is opgenomen, kan dat leiden tot een vordering van de ene partner op de partner bij wie de woning in eigendom is. Op het moment dat de woning in gezamenlijk eigendom is verkregen, dan zal nagenoeg hetzelfde gelden als bij gemeenschap van goederen.
Vergoedingsrechten
Op het moment dat er privévermogen van de ene partner is geïnvesteerd in het koophuis van de andere partner of in het gezamenlijke koophuis, dan zal er sprake zijn van een vergoedingsvordering op de koopwoning.
Het privévermogen kan zijn ontstaan door het hebben gekregen van een schenking of erfenis onder uitsluitingsclausule, maar met name bij huwelijkse voorwaarden zal er privévermogen zijn.
Het leerstuk “vergoedingsrechten” is een zeer lastig leerstuk, waarbij specialistische hulp vereist is. Zo is de omvang van een vergoedingsvordering mede afhankelijk van de datum van het ontstaan van een vergoedingsvordering. Op basis daarvan is er sprake van een nominale vordering of een vordering volgens de “beleggingsleer”. De fiscale bepaling van de Eigen Woning Schuld is dan lastig.
Vragen?
Huis verkopen
In veel gevallen zullen de ex-partners besluiten de woning te verkopen. Als de woning gezamenlijk eigendom is, dan zullen beide partners moeten tekenen voor de verkoopovereenkomst. Een partner kan dus niet zonder toestemming van de andere partner de woning verkopen. Op het moment dat een partner weigert zijn of haar medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning, dan kunnen de verkooprechten worden afgedwongen. Immers partijen hoeven niet langdurig in een zogenoemde “onverdeeldheid” te blijven.
Overnemen van de woning of de woning op één naam zetten
Op het moment dat één van de partners de woning “wil overnemen”, dan is het belangrijk om eerst goed te onderzoeken of dat haalbaar is. Veel mensen denken dat als de hypotheeklasten op te brengen zijn voor de achterblijvende partner, het makkelijk zal worden om de woning op diens naam te zetten. Maar dat is in veel gevallen zeker niet zo.
Allereerst is het van belang om in overleg te bepalen wat nu de bedoeling is. Als het de bedoeling is om de woning gezamenlijk aan te houden, terwijl maar één van de partners er blijft wonen, kan dat vaak zonder problemen worden afgesproken. Probleem is dan wel, dat na 24 maanden de hypotheekrente voor de vertrekkende partner niet meer aftrekbaar is, waardoor de (saldo) hypotheeklasten zullen stijgen.
Als het de bedoeling is dat de woning in juridisch eigendom wordt overgedragen aan één van de partners, waarbij de vertrekkende partner wordt ontslagen als hoofdelijk schuldenaar voor de hypotheek, dan zal eerst bij de bank onderzocht moeten worden of dat haalbaar is. Dit ook met het oog op een eventuele “uitkoop” van de ex-partner. Pas als uit het vooronderzoek blijkt dat dit zeer waarschijnlijk mogelijk is, dan kunt u besluiten om dit samen af te spreken. Want als u dat niet grondig onderzoekt, dan kan de situatie ontstaan dat de afspraken in het convenant niet nagekomen kunnen worden, wat kan leiden tot veel gedoe.
Voor meer uitleg over het overnemen van de woning, verwijs ik u naar dit artikel.
Fiscale aflossingseis & Eigen Woning Reserve
Door de Wet Herziening fiscale behandeling Eigen Woning van 20 december 2012, zal nagenoeg iedere hypotheek die bestond voor 20 december 2012, bij overdracht van de woning aan één van de partners moeten worden aangepast. In hoofdlijnen betekent dit, dat het deel dat de overnemende partner financiert ter overname van het deel van de woning van de andere partner, zal moeten worden afgelost. Dit om te voldoen aan de “fiscale aflossingseis”. Dit betekent dat het “nieuwe deel” voor de overnemende partner van de hypothecaire geldlening, alleen dan als Eigen Woning Schuld kwalificeert, als de lening in ten hoogte 30 jaren, tenminste annuïtair wordt afgelost.
Concreet betekent dit dat de huidige Eigen Woning Schuld mag worden aangehouden (zonder aflossingsverplichting) en dat voor het meerdere de lening moet worden afgelost. De door de vertrekkende partner gerealiseerde overwaarde in de woning (Eigen Woning Reserve) wordt hij of zij fiscaal gezien geacht te investeren in een nieuwe woning, als hij of zij een woning koopt binnen 3 jaar na toedeling van de woning aan de ex-partner.
Huis kopen tijdens de scheiding
Het komt regelmatig voor dat één van de partners tijdens het scheidingstraject een andere woning wil gaan aankopen. Op het moment dat het huwelijk of geregistreerd partnerschap in gemeenschap van goederen nog niet is ontbonden, valt de koopverplichting in de gemeenschap van goederen. Dus als de kopende partner de aankoopverplichting niet nakomt, dan kan de verkoper zich voor wat betreft bijvoorbeeld het boetebeding zich verhalen op de gemeenschap van goederen.
Op het moment dat u een woning koopt en nog niet bent gescheiden en u voor de koopwoning een financiering nodig hebt, dan bepaalt de wet dat de andere partner akkoord moet geven voor het vestigen van een recht van hypotheek op de echtelijke woning van de kopende partner. Als die toestemming niet wordt verleend, kan geen recht van hypotheek worden gevestigd op die woning. De notaris zal daarop toezien.
Los daarvan, zal er geen bank te vinden zijn, die een hypothecaire geldlening zal aanbieden, zonder dat duidelijk is wat de afspraken zijn tussen de ex-partners. De bank zal daarom altijd vragen om een convenant, voordat zij überhaupt de financieringsaanvraag in behandeling zullen nemen.
Op het moment dat u gehuwd bent met huwelijksvoorwaarden of een geregistreerd partnerschap bent aangegaan met partnerschapsvoorwaarden, dan zal in de meeste gevallen de aankoop van een andere woning door een partner, voordat de echtscheiding is ingeschreven mogelijk zijn, omdat die woning dan niet zal vallen in de gemeenschap van goederen. Maar op het moment dat voor die aankoop een hypothecaire geldlening nodig is, dan geldt ook hiervoor dat de andere partner toestemming moet verlenen voor het vestigen van een recht van hypotheek. Dus ook in die gevallen zijn banken zeer terughoudend zijn met het aanbieden van een lening, omdat ook dan zal gelden dat zij eerst het convenant willen zien.
Download kosteloos mijn e-book: "Alles over scheiden"
er worden geen gegevens van u gevraagd. Download e-book
Ik adviseer dan ook mijn cliënten om nog geen koopovereenkomst aan te gaan voor de aankoop van een andere woning, voordat het convenant is ondertekend. Pas dan heeft u zekerheid dat u stappen kunt maken en komt u niet voor verrassingen te staan.
Kan uw partner u “uit huis zetten”?
Regelmatig krijg ik de vraag of de toekomstige ex-partner u het huis uit kan zetten. Het antwoord is nee. Toch zien we dit zo nu en dan wel gebeuren. Op het moment dat u dreigt uit huis te worden gezet, dan kunt u met een “voorlopige voorzieningen procedure” dit proberen te voorkomen. In dit kort geding kan dan de rechter worden gevraagd het voortgezet gebruik van de woning te laten toewijzen. Voor deze procedure heeft u een advocaat nodig. Als u een voorlopige voorzieningen procedure opstart, zal dat ook betekenen dat u een echtscheidingsprocedure moet starten. Als u dat niet doet, dan vervalt de uitspraak van de voorlopige voorzieningen procedure.
Hulp nodig?
Het hebben van een koopwoning terwijl u gaat scheiden is vaak een lastig onderwerp, waarbij specialistische hulp onontbeerlijk is. Als u met dit vraagstuk bij een bank of hypotheekadviseur komt, dan weten zij meestal ook niet goed hoe ze u moeten adviseren. Daarom is het van belang om bij een echtscheiding alles betreft de eigen woning te laten uitwerken door een specialist. Ik kan u daarbij helpen. Dus mocht u iets meer willen weten hoe u e.e.a. kunt aanpakken, schroom dan niet om mij even een e-mail te sturen. Ik kom er dan zo spoedig mogelijk bij u op terug.
Arnoud Oostveen