Bij scheidingen speelt wat betreft de financiën, de eigen woning meestal de hoofdrol en dit is momenteel een behoorlijke kopzorg. Moet de woning verkocht worden, of kan één van de partners na de scheiding in de woning blijven wonen? Wat daarbij van belang is, is dat de hypotheekrente na scheiding volledig aftrekbaar blijft. En dat is niet zo simpel, juist omdat banken in veel gevallen niet meewerken. Maar gelukkig is er een uitkomst voor veel scheidende partners: overdracht van de economisch eigendom van de woning. Hierdoor kan één van de partners toch betaalbaar blijven wonen.
Er zijn veel redenen waarom na scheiding één van de partners in de gezamenlijke woning wil blijven wonen. Het kan daarbij gaan om rust te bieden aan de kinderen, zodat deze hun vertrouwde woonplek behouden. Ook speelt de huidige woningmarkt een grote rol. Veel huizen zijn niet snel te verkopen en zeker niet tegen een goede prijs. De betaalbaarheid van de hypotheeklasten is vaak geen probleem. Door de lage marktrente is de netto hypotheeklast meestal lager dan men kwijt zou zijn aan een huurwoning.
Hypotheek en hypotheekrente
Op het moment dat één van de partners het voornemen om te blijven wonen met de bank bespreekt, loopt het daar nogal eens spaak. Door bankregels wil de bank niet meewerken aan ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid van de vertrekkende partner. Hierdoor is het overdragen van zijn of haar aandeel in de eigendom aan de achterblijvende partner niet mogelijk. In dergelijke gevallen lijken het samen aanhouden van de woning en verkoop van de woning de enige opties. Het grote nadeel hiervan is het verlies van hypotheekrenteaftrek na verloop van tijd. De Wet op de Inkomstenbelasting 2001 voorziet in een tijdelijke regeling in geval van echtscheiding. Deze houdt in dat voor de vertrekkende partner de hypotheekrente nog maximaal 2 jaar na diens vertrek aftrekbaar blijft; daarna vervalt de aftrek en stijgen de hypotheeklasten aanzienlijk waardoor het blijven wonen van één van de partners zeer moeilijk wordt.
Overdracht Economisch Eigendom
Om het verlies van hypotheekrenteaftrek te voorkomen en de betaalbaarheid te kunnen handhaven, kan worden overwogen de economische eigendom over te dragen. Het voordeel van overdracht van de economische eigendom is, dat de hypotheekrente voor de achterblijvende partner volledig aftrekbaar wordt en dat de partners nu met elkaar kunnen afrekenen. Dit kunnen de partners in een convenant regelen, zonder dat de bank daartoe toestemming hoeft te geven. Daarvoor is het wel van belang om de afspraken op juiste wijze vast te leggen, zodat voor de fiscus duidelijk is dat het om een overdracht gaat van ten minste de economische eigendom, zodat de achterblijvende partner de volledige hypotheekrente kan aftrekken.
Voldaan moet worden aan een aantal voorwaarden, waaronder:
• De woning dient de achterblijvende partner als hoofdverblijf ter beschikking te staan;
• De achterblijvende partner dient de voordelen van de woning te genieten;
• De achterblijvende partner dient de kosten en lasten van de woning te dragen;
• De waardeveranderingen van de woning gaan de achterblijvende partner grotendeels aan.
Het Gerechtshof Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan in een kwestie omtrent de aftrekbaarheid van hypotheekrente bij de toedeling van een woning. Daarbij is in hoger beroep vast komen te staan, dat indien de economische eigendom is toegedeeld aan één van de partners, deze partner ook de volledige hypotheekrente kan aftrekken.
Nadeel Overdracht Economisch Eigendom
Een nadeel is dat de vertrekkende partner, door het niet willen meewerken van de bank, hoofdelijk schuldenaar blijft voor de hypothecaire geldlening. Verbintenisrechtelijk kan de bank zich blijven verhalen op zowel de achterblijvende partner als op de vertrekkende partner. Welke afspraak de partners daarover ook in het convenant opnemen (zoals elkaar voor deze aanspraken vrijwaren), deze onderlinge afspraak is niet bindend naar de bank toe. Het is dus van belang een goede afweging te maken omtrent de risico’s voor zowel de achterblijvende partner als de vertrekkende partner. In ieder geval is het van belang om u goed te laten informeren en adviseren en in een convenant de regeling goed vast te leggen.
Hypotheekaanpassing
Door de aangescherpte fiscale aflossingseis dient bij de overdracht zoals hiervoor bedoeld, in veel gevallen de hypotheek te worden aangepast. Het gaat daarbij om hypotheekvormen waar nu niet op wordt afgelost. In dergelijke gevallen geldt dat tenminste een deel van de hypotheek op annuïteitenbasis zal moeten worden afgelost.