Bij een scheiding kan de waarde van je huis veel verschil maken. Zeker als één van jullie de woning wil overnemen en de afwikkeling maanden of jaren duurt. Welke datum telt dan voor de woningwaarde bij scheiding? De datum waarop jullie uit elkaar gingen, een eerdere taxatie of het moment van verdeling? Een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland laat zien waarom je hierover tijdig duidelijke afspraken moet maken.
De hoofdregel: de waarde op het moment van verdeling
Bij de verdeling van een gezamenlijke woning geldt in beginsel de waarde op de datum van verdeling. Jullie kunnen samen een andere waarderingsdatum afspreken. Ook kan de rechter vanwege de redelijkheid en billijkheid een andere datum hanteren.
Stelt de rechter zelf de verdeling vast, dan geldt de datum van die uitspraak als verdelingsdatum. De latere afwikkeling bij de notaris verschuift die datum niet automatisch. Dat volgt uit een uitspraak van de Hoge Raad van 8 december 2023.
Verwar de waarderingsdatum bovendien niet met de datum die bepaalt welke bezittingen en schulden tot de huwelijksgemeenschap behoren. Bij een echtscheiding wordt die gemeenschap in beginsel ontbonden door indiening van het echtscheidingsverzoek. De waarde van de woning staat daarmee nog niet vast.
Een nieuwbouwwoning en een langdurige scheiding
In de zaak van 22 juli 2026 bij de rechtbank Noord-Holland liep de echtscheidingsprocedure al toen de gezamenlijke nieuwbouwwoning op 11 juni 2024 werd opgeleverd. De woning was toen nog casco: zij moest verder worden ingericht om er te kunnen wonen.
De man richtte de woning in, ging er wonen en betaalde alle woonlasten. De vrouw had er nooit gewoond en had volgens de rechtbank geen bemoeienis met de woning gehad. Over de overname door de man waren zij het eens. Over de waarde niet.
De vrouw wilde een actuele taxatie voor de verdeling. De man wilde de waarde bij de sleuteloverdracht gebruiken. De rechtbank koos in deze bijzondere omstandigheden voor die eerdere datum. Het taxatierapport vermeldde toen een waarde van € 700.000.
De rechtbank rekende ook met een hypotheekschuld van € 700.000. Voor de woning resteerde daardoor geen overwaarde: € 700.000 − € 700.000 = € 0. De man hoefde voor de woning geen uitkoopsom te betalen. Voorwaarde was wel dat de vrouw uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheek werd ontslagen. Ook ging de rechtbank ervan uit dat de man zijn toezegging nakwam om af te zien van zijn vorderingen voor woonlasten en zijn gestelde privé-investering.
Alle lasten betalen geeft niet automatisch recht op de waardestijging
Deze uitspraak betekent niet dat degene die in het huis blijft wonen altijd alle latere waardestijging krijgt. De rechtbank beoordeelde de combinatie van omstandigheden rond deze nieuwbouwwoning. Alleen verwijzen naar betaalde woonlasten of een lange procedure is daarom geen garantie op een eerdere waarderingsdatum.
Houd ook afzonderlijk bij wat je betaalt: rente, aflossing en verbouwingskosten zijn verschillende posten. Of daaruit een onderlinge vergoeding volgt, moet apart worden beoordeeld. Bewaar facturen, bankafschriften en gemaakte afspraken.
Ook van belang voor samenwoners en geregistreerde partners
De vraag naar de waarderingsdatum speelt ook bij samenwoners die samen eigenaar zijn van een woning. Dat blijkt bijvoorbeeld uit een uitspraak van het gerechtshof Den Haag over voormalige samenwoners.
Begin daarom altijd bij jullie eigendomssituatie en afspraken. Bij samenwoners zijn onder meer de eigendomsakte en een eventuele samenlevingsovereenkomst van belang. Bij gehuwden en geregistreerde partners moeten ook eventuele huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden worden betrokken. Neem niet zonder onderzoek aan dat ieder recht heeft op precies de helft van de uit te keren overwaarde: ook eigendomsverhoudingen en mogelijke vergoedingen kunnen meespelen.
Welke afspraken kun je vooraf maken?
Willen jullie dat één van beiden de woning overneemt? Leg dan samen vast:
- Op welke datum de woning wordt gewaardeerd en wie de taxatie uitvoert.
- Welke hypotheekschuld jullie in de afrekening gebruiken en hoe latere aflossingen worden verwerkt.
- Wie tot de overdracht rente, aflossing, onderhoud en andere woonlasten betaalt.
- Hoe jullie omgaan met verbouwingen en aantoonbare eigen investeringen.
- Binnen welke termijn de financiering, het ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid en de notariële overdracht geregeld moeten zijn.
- Wat er gebeurt als overname niet lukt of de afwikkeling langer duurt dan voorzien.
Duidelijkheid over de woningwaarde bij scheiding
Een taxatie is één onderdeel van de afwikkeling. De gekozen datum, de hypotheek en jullie onderlinge afspraken bepalen samen wat de overname financieel betekent.
Ik help jullie om die onderdelen in samenhang te bekijken en afspraken goed vast te leggen. Wil je weten wat in jullie situatie passend is? Maak een afspraak.